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二手房有贷款怎么出售?赎楼、转按揭和过户这些你得懂!

2017-9-4 16:48:08      来源:

在二手市场上,如果业主能在卖房之前将贷款付清,这样不仅会使房产交易更加快速,也会使购买方多一份放心。但是,如果因为各种原因导致贷款没有还清的话,没有还清贷款的房子怎么转让呢?

为大家推荐几种转让有贷款的房产的具体办法,大家可以根据自己的具体情况和实际需要进行选择。



★方法1:转按揭

最简单直接的一种方法,在二手房买卖中通俗的讲,就是把个人住房出售或转让给第三方,而申请办理个人住房贷款变更借款期限、变更借款人或变更抵押物的贷款。

※贷款房屋转按揭流程:

①买卖双方签订《房屋买卖合同》;

②买方、卖方、律师事务所三方签订《转按揭交易安全保证合同》;

③买方交纳房子的首付款(按交易价格与评估价格孰低的原则,一年内免评估,以原购买价为准);

④卖方的贷款银行书面同意提前一次性还款的确认函(包括所欠资款本息、还款帐号);

⑤买方据前述文件及个人资信文件向贷款银行申请二手房按揭贷款(提出贷款申请,(律师初审,银行复审);

⑥卖方向买方实际交付房屋;

⑦银行复审通过后放款,向卖方的银行划款;

⑧卖方收到款项后,与原贷款行解除贷款合同和抵押登记,与买方、律师一同办理过户、并且抵押给买方的贷款银行;

⑨买方的贷款银行将首付款付给卖方。



★方法2:卖家利用银行贷款来缴清剩余贷

如果买家不愿意购买贷款未缴清的房产,卖家可利用银行贷款来缴纳剩余的贷款。但前提是卖方有银行认可的抵押物(如其他房产)。这样卖家就可通过抵押向银行借出一定的款来付清想要出售的房产贷款,促进交易完成。

这种卖家先还清贷款解抵押,然后再与买家进行过户的方法,买家就不用承担赎楼风险。

★方法3:赎楼

这是当下二手房交易中最多应用的模式。这种方式适用于原房主贷款额度较低或已经经过大量归还后所剩贷款数目不大的情况。通常情况下,买家会认可首付房产总成交额的30%至40%,卖家可以利用买家的首付将剩余贷款付清,然后撤销房产的抵押登记,进行下一步交易。

但法律上,交首付款给卖家赎楼究竟存在哪些潜在风险呢?

1. 如果房屋卖家本身还有其他债务,那么在房产被赎回后,其他债权人很可能会追索起诉到法院并要求法院查封冻结该房屋。而且,卖家向买家有意隐瞒这点也是一大风险。

2. 买方为卖方赎回楼之后,法律上产权在过户前仍属于卖家。如果此时卖方“一房二卖”将房子又出售给其他人,很可能会导致买方遭受损失。

3. 如果卖家在赎楼后发现近期楼价大涨,前者很可能会以各种借口推延过户,并将房子转卖给出价更高的人,待收到钱后退款给当初的意向买家。



如果,你实在觉得房子价格合理,又想省掉赎楼贷的费用,不得不帮房东赎楼,那么最安全保险的做法是:

赎楼款项交给第三方最保险

1.签订买卖合同,把赎楼相关事宜写清楚,赎楼的款项不要直接打给银行,也不要直接打给房东,而是交作为定金给第三方托管办理。

2.买家应当在交付赎楼款前查清卖方的银行按揭账号,要求卖家将该按揭账号及密码托管第三方,通过该账号支付赎楼款,尽量避免通过现金直接支付给卖家本人。

3.卖家委托银行或者其他买卖双方信任的第三方办理赎楼及过户手续,并公证授权委托书。

警告:房产证没办下来的期房不要买!

还有一种情况:卖家是从开发商那里买的期房,尚未办理房产证,转卖给你。这种房子最好不要买。对于商品房的业主尚未取得房产证的情况下签订二手房房屋买卖合同,该合同的效力如何,目前尚存争议,如果在起诉前还未取得房产证,法院审判多认定为无效合同,因此买方应当慎重对待,最好等卖家办出房产证后再签订合同,交付赎楼款。

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